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业主委员会想告谁就告谁吗?

2015-07-22 购房置业 评论0条 阅读 次

业主委员会想告谁就告谁吗?

业主委员会是我国房屋管理体制改革过程中的新事物,其性质和法律地位的讨论始终是一个备受关注的问题,业主委员会能否作为民事诉讼的主体也一直是法律界不断探讨的问题。由于现行《物业管理条例》对此并没有明确界定,目前各地对业主委员会的法律性质说法不一。此前有很多诉讼案件因涉及业主委员会的主体资格被法院裁定驳回诉讼。

2002年4月5日,合肥市金湖新村业主委员会认为开发商移交给他们的资产,不符合合肥市政府的有关管理规定,将兴泰公司的两股东原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团)告上法庭。合肥市中级人民法院认为,金湖新村业主委员会既不是法人,也不具有其他组织的条件,不具备诉讼主体资格,裁定不予受理。

金湖新村业主委员会不服向省高级人民法院上诉,省高院又向最高人民法院请示。2003年8月,最高人民法院作出指示,业主委员会符合“其他组织”条件,享有诉讼权利。这也是我省首例小区业主委员会作为诉讼主体状告开发商违约的案件。

据介绍,在业主委员会诉讼主体资格被确认后,随之出现了业主委员会随意诉讼的现象,甚至是业主委员会内部几个人“私下”里挑起事端进行恶意诉讼,造成社会不稳定因素和司法成本的浪费。

为此,在日前出版发行的《中国民事审判前沿》一书中,最高人民法院作出这样的审判意见:依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关、个别的或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

业内人士认为,最高法院的该意见是将业主委员会的诉讼权利加以规范和限制,在最高法院新的司法解释没有出台之前,各基层法院将遵照该意见实施,这就意味着业主委员会将不能想告状就告状,想告谁就告谁。

第一种观点:业主委员会的诉讼权利不容侵夺

有些人认为,业主委员会的诉讼权利不容置疑,业主委员会只要有理有据,想告谁还是可以告谁。

业主委员会只能告物业公司,并且只能就与物业管理有关的事宜进行诉讼,这不是对业主委员会诉讼范围的规范,而是典型的限制,此举非常不利地对诉讼权利的保护。首先,业主委员会的诉讼权利,实质上是公民认为自己的合法权利受到侵犯时,享有提起诉讼要求国家司法机关予以保护和救护的权利,即司法保护请求权。在文明社会禁止私力救济(俗称“私了”)的状况下,如果公民要求启动司法程序,参加诉讼的权利不能保障,就谈不上纠纷的司法解决和公民权益的维护。

其次,如果业主委员会只能起诉物业公司,那么,也就意味着即使城市规划部门和市政管理部门明显侵犯了小区业主的合法权益,如违章新建设施、侵占地盘、或者周边的企业在生产中严重污染环境,侵害业主利益等事宜,业主代表——业主委员会都不能提起诉讼了。当然,有人说业主可以以公民的个人身份提起诉讼,如果这样的话,业主委员会已经不能充分代表业主权益,那么,还要业主委员会干什么?

再者,如果业主委员会只能就“与物业管理有关的”事宜向人民法院提起民事诉讼,限制那些“个别的或部分业主的事宜”,那么,什么是与物业管理有关和无关的事宜,是不是需要出台一个详细的司法解释呢?没有详细的司法解释,在具体诉讼中就难免出现争议和扯皮,其结果可能导致法院判决不统一。

第二种观点认为:业主委员会并不能“想告谁就可以告谁”的观点。其理由有三:

一、业主委员会的确是新生事物,是居民住宅实行商品化的伴生物,也是社会法制化进程中出现的新事物。业主委员会的生日是2003年9月1日。准生证是《物业管理条例》,其实质、作用已有明确的定位。《物业管理条例》第十九条就规定:“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”可以看出,业主委员会的诉讼权利是有限的,是不能“想告谁就告谁”的。

二、业主委员会不同于居民委员会,居民委员会是我们社会基层自治组织;业主委员会的权利基础是业主对物业的所有权,体现的是在某一居住地享受物业的业主的意志和形象。业主委员会又不同于学会、协会、研究会。学会、协会、研究会是依法成立的一般社会团体,是从事研究和探讨特定内容的群众组织;业主委员会则代表居住地物业的业主,拥有对该居住地物业有关的一切事项的决定权。业主委员会虽然也是依法成立的,有一定的组织机构和财产,但不具备法人资格。业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼和应诉,在民事诉讼中属于我国民事诉讼法第四十九条规定的“其他组织”。业主委员会这个“其他组织”,又是一个从事与“物业管理”有关活动的“其他组织”。因此,在与公民、法人享有同等的诉讼权利义务时,是有前提条件的。这就决定了业主委员会不可能“想告谁就告谁”。

三、在社会逐步法制化的环境中,没有不受法律

限制的诉讼权利,“想告谁还是可以告谁”的观念和行为,只是一厢情愿的美好愿望,是现代法制意识和传统感悟观念之间不可避免的摩擦和碰撞。有人担心业主委员会的诉讼权利被剥夺后,“城市规划部门和市政管理部门”侵犯业主的合法权益,“比如违章新建设施、侵占地盘,或者是周边的企业在生产中严重污染环境,侵害业主利益等等”无法予以救济。其实,这些明显的侵害业主的违法行为,在《物业管理条例》中都有一定的行政管理处罚主题和相应的处罚规定,而业主委员会不是诉讼主题,如果以为除了业主委员会可以为业主“包打天下”外,就没有其他社会组织可为业主伸张物业管理之正义,这种单纯寄望于业主委员会的人身依附关系,恰恰不是现代法治观念。业主委员会是社会法制化链条中的一个环节,无数不同的这样的环节,才构成了社会的法制化,才促进了社会的和谐发展。

笔者认为,保障业主委员会的诉讼权利无庸质疑,但是对业主委员会“想告谁就告谁”的观点则不能苟同。业主委员会应该在法律的范围内行事。事实表明:如果业主委员会“想告谁就告谁”,将会造成不良后果。当前业主委员会是在房屋体制改良中派生出来的新事物,关于业主委员会诉讼权问题的争辩也是有益的。有些问题有答案,有些问题无答案,有些问题虽然有答案,但人不清楚或不知道。道理越说越清、法理越辩越明。许多问题的解决就是在争辩中找到答案。因此,在物业管理实践中学学遇到这样或那样的问题,通过开展问题争论和法理评说,会引起业内人士的关注,从而增强人们的法制观念和依法办事能力,也会使相关问题得到圆满解决。如针对业主委员会诉讼权问题的广泛急诊和辨析等,有助于充分发挥业主委员会在维护业主合法权益中的作用,减少和避免物业管理中的摩擦和矛盾;有利于为相关法律法规制定、实施和完善提供借鉴依据,促进物业管理行业的健康发展及和谐社会的构建。

文章来源:《现代物业》

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